契約までの流れ

 相談内容

　一戸建て住宅を新築するのに、条件付き土地を購入して、その工務店にお願いするのですが、契約までの流れは、どのようなものになるのでしょうか？

回答

　家づくりの中で最も、大切なのが、着工までの準備期間です。ここの部分をおろそかにしてしまうと、イメージ通りのものができなかった、予算がオーバーした、工事が始まって、何か注文するとすぐに追加金が請求されるなどとトラブルになる場合があります。先を急いではいけません。しっかりとした計画で慎重に進めなければなりません。

　契約までの流れは、設計・監理を含んで、特命で工務店や住宅メーカーと契約する場合、設計事務所と通して、相見積で工務店と契約する場合とで進め方が異なりますので、注意が必要です。

　ここでは、設計・監理を含んで、特命で工務店や住宅メーカーと契約する場合の流れを説明します。

ヒヤリング

　まず、その不動産会社なり、工務店なりとの間でヒヤリングを行います。そのヒヤリングの中には、施主の要望として、広さ、間取り、構造、設備、予算、設計期間、工事期間など全てが含まれます。

イメージ図の提出（期間として、1か月程度）

　ヒヤリングにより、だいたいのイメージ図を作成されます。そして、説明、打ち合わせを繰り返します。この際にだいたいの設計監理費、工事費などの金額を提示されます。この時に、これからの打合せにより、設計費・工事費が変わっていきますので、その都度、費用がどれくらいになるものなのか、確認します。また、竣工までの流れ、設計期間・確認申請期間・工事期間などの確認も行います。

仮契約

　イメージ図を作成され、費用、設計内容、契約内容に合意できれば、仮契約を結びます。その後、基本設計に進んで行きますので、設計料、確認申請料、その他の準備費用として、着手金が支払うということになります。

基本図を作成（期間として、2か月以上）

　仮契約が済むと、基本図の作成に入るのですが、確認申請がおりたわけではないので、現場の状況、行政の指導、構造上、施工上において、納まらない場合がでてきますので、基本図が決定ではないということを理解しましょう。基本図は、あくまでも、施主の要望をまとめるための図面です。基本図は、平面図と立面図程度で進めていきます。必要ならば、パースもかくことになります。

確認申請及び実施設計・施工計画　（期間として、2か月前後）

　基本設計で合意したならば、本格的に確認申請図、構造計算に着手します。同時に、詳細図面の作成、施工者は、施工計画・施工図などの作成にとりかかります。施工計画をしている間に、施工不能、予算オーバーがあれば、随時、設計者に伝え、設計者は、修正していきます。
　また、施工者は、この間に近隣に対しても、工事に関して、近隣説明をしておく。工事のために隣地に立ち入る必要があるようならば、隣地との契約も必要となってくる。隣地の同意が得られない場合には、設計変更が必要な場合も出てきます。
　また、この間に施主とは、仕様、仕上げ、設備などの打ち合わせも継続的に行い、その間に正式な見積書の作成も行います。見積書は、１式ではトラブルになるので、図面から材料を拾い出し、その数量に対して、単価を入れて、数量落ち、拾い落ちのないようにしなければなりません。また、工程表も作成します。

契約から着工（期間として、１か月程度）

　以上のような作業を繰り返して、確認申請がおりたならば、確認申請図を最終図面として、見積に変更があれば、それを修正する。そして、最終的に金額を出した段階で施主に変更となった点について、全て説明をします。
　また、正式な工程表も提出します。それで、合意に至れば、最終金額として正式契約を行います。契約書としては、“民間（旧四会）連合協定工事請負契約約款”などの信頼性の高いものを使用すればトラブルは少なくなります。