法律や規制に違反している物件

中古住宅を購入する際には、法律や規制に違反している物件に特に注意が必要です。違法な状態での物件は、将来的に法的な問題や追加の費用を引き起こすリスクが高いです。 　以下に、一般的に遭遇する可能性のある法律違反のケースを挙げ、それぞれについて説明します。

建築基準法違反

　既存住宅における建築基準法違反にはいくつかの一般的なケースがあります。これらは主に建物の安全性、耐久性、居住の快適性に関連する基準に適合していない場合に発生します。具体的な違反の例を以下に挙げます。

建蔽率および容積率の違反

　建蔽率（建物の敷地に対する占有面積の割合）と容積率（建物の敷地に対する容積の割合）が、その地域の都市計画や建築規制による上限を超えている場合。防火・準防火地域以外では、10㎡を超える増築には建築確認申請が必要となっています。この確認申請を行わずに増築を行っているものが違法増築になります。

用途地域違反

日本の建築基準法の下では、全国の土地は特定の用途地域に分類されており、それぞれの地域に応じた建築規制が設けられています。用途地域制度は、住居環境の保護、商業活動の適正化、工業の発展などを目的としています。以下は、主な用途地域とその特徴です：

1. 第一種低層住居専用地域 – 主に低層の住宅が許可され、商業施設や工場などは原則として建設できません。
2. 第二種低層住居専用地域 – より多様な建物が許可されるが、高層ビルや大型商業施設の建設は制限されています。
3. 第一種中高層住居専用地域 – 高層の住宅が建設可能であり、ある程度の商業施設も許可されますが、規模に制限がある。
4. 第二種中高層住居専用地域 – より広範な商業施設と住宅が共存可能ですが、工業施設は制限されます。
5. 近隣商業地域 – 主に住宅と商業施設が許可され、住民の日常生活に必要な商業施設の建設が推奨される。
6. 商業地域 – 商業活動に特化し、さまざまな種類の商業施設やオフィスビルが建設できます。
7. 準工業地域 – 軽工業施設と一部の重工業施設が許可され、住宅の建設も可能です。
8. 工業地域 – 工業活動が主であり、ほとんどの工業施設が建設可能です。

　用途地域違反とは、これらの区分に則った建築規制を守らず、許可されていない形態の建物を建設する行為を指します。違反が発見された場合、建築主に対して停止命令や建築物の改修、あるいは撤去命令が出されることがあります。さらに、罰金や行政処分が科されることもあります。これらの規制は、地域の特性を守り、居住環境や商業活動を適切に維持するために重要です。違反すると、その地域の計画的な発展や住民の生活品質に悪影響を及ぼす可能性があります。

防火地域・準防火地域での建築材料の規制違反

　防火地域や準防火地域内で、耐火構造や防火構造として定められた基準に満たない材料を使用して建築されている場合。これらの地域は、火災の拡大を防ぐために特別な建築規制が設けられています。日本の建築基準法に基づき、防火地域および準防火地域では、建物の構造や使用される材料に対して具体的な要求があります。

　防火地域では、通常、建物は耐火建築物でなければならず、主に無機質材料（例えば、鉄筋コンクリートや鋼材）を使用する必要があります。また、建物の外壁や屋根には不燃材料を使用することが義務付けられています。

　準防火地域では、要求は防火地域ほど厳しくはありませんが、それでも外壁や屋根に燃えにくい材料を使用することが求められます。この地域では、耐火構造でなくてもよい場合がありますが、外壁や屋根に不燃材料や準不燃材料を使用する必要があります。

　規制違反とは、これらの規定に従わず、許可されていない材料を使用することを指します。例えば、防火地域で燃えやすい木材を外壁や屋根に使う場合、それは明らかな違反となります。違反が発覚した場合、建築主は法的な罰則や指導を受ける可能性があります。これには罰金や建築物の改修命令が含まれることがあります。

　このような規制は、広範な火災から人々の生命や財産を守るための重要な措置です。それに違反することは、単に法的な問題だけでなく、安全性の大きなリスクも伴います。

耐震基準の未適合

　特に1981年以前に建築された建物の場合、現行の耐震基準に適合していない可能性があります。これは大きな地震が発生した場合に建物が倒壊するリスクが高いということを意味します。

　これらの違反は、将来的に法的な是正命令や、ローンの取得困難、保険の適用外となるリスクを伴います。また、安全性が低下するため、居住者の生命や財産に直接的な危険をもたらすことがあります。そのため、既存住宅を購入する際には、建築基準法に適合しているかを専門家による建築診断を受けることが推奨されます。

既存建物の既存不適格建築物

「既存建物の既存不適格建築物」という用語は、建築基準法やその他の法令が改正された後でも、法改正前に建てられたために新しい規制に適合していない建物を指します。このような建物は、建築時には法的に許可されていましたが、法改正により現在の基準とは異なる状態で存在しています。例えば、建築基準法の改正で耐震基準が強化された場合、以前に建てられた建物は新しい耐震基準に適合していないかもしれませんが、既存不適格建築物として認められています。

このような建物は一般的に「既存不適格」とみなされ、全面的な改修や取り壊しを強制されることはなく、限定的な改修や使用が許可されることが多いです。ただし、大規模な改修や増築を行う際には、新しい法律の基準を満たす必要があることが多いです。ただし、以下のようなデメリットがあります。

1. 耐震性の問題： 既存不適格建築物は、新しい耐震基準に適合していない可能性があります。これにより、地震が発生した際に建物が大きなダメージを受けるリスクが高まります。

2. 保険の問題： 耐震基準に適合していない建物は、地震保険の加入条件が厳しくなることがあります。また、保険料が高くなる可能性もあります。

3. 融資の制限： 銀行や金融機関は耐震性や法規制遵守の観点から、既存不適格住宅の購入に対して融資条件を厳しくすることがあります。そのため、購入時に必要な融資が受けにくくなる場合があります。

4. 将来の売却時の困難： 法規制に適合していない住宅は、市場価値が低くなる傾向にあり、将来的に売却しようとした場合に価格が下がる可能性があります。また、買い手を見つけにくいかもしれません。

5. リフォームや改修の制限： 建築基準法に適合していない建物は、リフォームや改修を行う際に新しい基準を満たす必要が出てくることがあります。これにより、改修コストが高くつく可能性があります。

　これらのデメリットを踏まえた上で、既存不適格の中古住宅を購入する際には、建物の現状をしっかりと確認し、必要に応じて専門家の意見を聞くことが重要です。

道路法違反

　建築基準法によると、建物は一定の幅以上の公道に一定の長さで接していなければなりません。この接道義務を満たしていない物件は、将来的に建替えや大規模修繕が困難になる可能性があります。

接道義務違反

　建築基準法では、新しく建築を行う際、その建物は一定の幅員を持つ公共の道路に接していなければならないと定められています。一般的には、道路の幅員が最低でも2メートル以上であることが求められますが、都市計画区域内などでは4メートル以上が必要です。

道路の幅員不足

　建物が接する道路が法定の最小幅員を満たしていない場合。例えば、建築基準法で求められる4メートル以上の幅員がない狭い道や、非公式な道路（私道など）に面しているケースです。

未登録の道路に面している場合

　建物が公的に登録・認定された道路ではなく、非公式または私的な通路にのみ面している場合。これにより、公的なサービスや保守が行き届かない可能性があります。

　これらの違反は、建物の法的な問題だけでなく、居住の安全性や快適性にも影響を及ぼすため、不動産を購入する際にはこれらの点を確認し、リスクを理解することが非常に重要です。また、このような状態の物件を購入した場合、将来的に改修や再建築が必要になった際に、法的な制約により計画が制限されることがあります。

 

土地利用規制違反

　土地利用規制違反は、地域の土地利用計画や法規に従わない建築や土地の使用を指します。これには幾つかの一般的な形式があります：

都市計画法違反

　特定の地域での高さ制限や建築行為の制限に違反している建物。例えば、景観地区や歴史的地域内での不適切な建築活動など。

用途地域違反

　各地域に指定された用途地域（住居専用地域、商業地域、工業地域など）に従わない建物の建築や活動。例えば、住居専用地域において商業施設を建築する場合など。

高度制限違反

　航空路の安全を保持するため、または都市の景観を守るために設定される高度制限を超えて建築する行為。

景観法違反

　地域に定められた景観計画に基づく規制（建物の色彩、形状、高さ等）を守らない建築活動。

農地転用の違反

　農地を農業以外の目的（例えば住宅や工場などの建築）で使用する場合、農地転用許可が必要ですが、これを取得せずに進める行為。

自然保護法規の違反

　国立公園や自然保護区域など、保護が必要な自然環境内での不適切な土地使用や開発。

　これらの違反は、土地の適切な使用を確保し、公共の安全、環境保護、市民の生活の質を保持するための規制に反する行為です。違反が発覚した場合、是正命令や罰金、場合によっては刑事訴追の対象ともなります。土地を購入または利用する際には、その地域の土地利用規制を確認し、遵守することが非常に重要です。

 

違反建築住宅を購入した場合のデメリット

違法建築を購入することは多くのリスクを伴います。そのデメリットは次のようなものがあります。 

安全性の問題

　違法建築物は、建設規制や安全基準に適合していない場合があります。このような建物は、地震や火災などの災害に対する耐性が不足している可能性があります。

保険の問題

　違法建築物は、保険会社によって保険対象外と見なされる場合があります。そのため、建物が損傷を受けた場合、保険金を受け取ることができない可能性があります。

ローンの承認が難しい

　違反建築物件は金融機関がローンを出しにくい場合があります。建築基準法に違反しているため、担保としての価値が低いと見なされることが一因です。

将来の建て替えや改修の制限

　建蔽率を超えて建てられた建物は、将来的に改修や建て替えを行う際に、現行の建築基準に合わせなければならないため、大幅な設計変更が必要になることがあります。これにより、改修費用が高額になる可能性があります。

再建築不可のリスク

　一度取り壊した場合、同じ規模での再建築が許可されないことがあります。建蔽率オーバーの状態で再建築することはできず、より小さな建物にする必要が出てくるかもしれません。

売却時の影響

　将来的に物件を売却しようとした場合、違反建築であることは違法性や安全性の問題によって、買い手にとって大きなマイナスポイントとなります。そのため、市場価値が下がる可能性が高く、売却が困難になるかもしれません。

行政からの指導や命令

市町村から是正措置を求められることがあります。最悪の場合、撤去命令が出されることもあり得ます。

 

購入前の対策

違法建築住宅を購入しないためには、購入前にいくつかの重要なステップを踏むことが必要です。ここでは、購入プロセス中に遵守すべき対策を挙げます。

登記簿謄本の確認

　登記簿謄本を確認し、物件の所有権や過去の取引履歴を把握することは基本です。これにより、物件が正式に登録されているかどうかを確認できます。

建築確認申請書の確認

　建築確認申請書（建築計画概要書）を確認して、建物が建築基準法に基づいた許可を受けて建てられたものであるかを確認します。これにより、建築時の法規を満たしているかがわかります。

土地利用計画の確認

　地域の土地利用計画を確認し、物件が所在する区域の用途地域に適合しているかを検証します。用途地域による制限（住居専用、商業地域など）を理解しておく必要があります。

専門家による建物診断（ホームインスペクション）

　専門家に建物の構造や設備、安全性を詳細に調査してもらうことが重要です。耐震性や設備の状態、違法な改築がなされていないかなど、専門的な視点から評価を受けます。

法的アドバイスの利用

　不動産取引に精通した弁護士や司法書士に相談し、契約書や取引条件の法的な妥当性をチェックしてもらいます。特に重要なのは、物件の法的な問題や隠れたリスクを事前に把握することです。

近隣住民や地元行政との情報交換

　近隣住民や地元の行政機関から情報を得ることも有効です。地域の状況や過去の問題、計画中の開発などについて理解を深めることができます。

 

まとめ 

　このように違法建築であれば、様々な問題が生じます。中古住宅を購入する際には、これらの法律違反がないかを確認し、必要に応じて適切な対策を講じることが重要です。これにより、未来にわたって安全で安心して住める住宅を確保できます。