念願のマイホームをやっと手に入れたのですが、そのマイホームの性能に問題があったり、重大な欠陥があったとしたら、大変なことです。そうした住宅のトラブルを未然に防ぎ、万が一、トラブルにまきこまれた場合にすみやかに解決できるよう定めた法律が、「住宅の品質確保の促進に関する法律」です。この法律を事前に知っておくことにより、安心した安全な住まいを手に入れることができます。住宅性能表示制度と瑕疵保証制度について説明します。


住宅性能表示制度

　住宅性能表示制度とは、これまで、マイホームがどのような性能をもっているのか明確に知ることができませんでした。というのも、これまでは、住宅の性能を知る基準がなかったからです。新築住宅に限りその性能を知るために、共通に定められた方法を用いて客観的に示し、第三者が確認することにより、安心してマイホームを手に入れる目的で平成12年10月3日に制定されたのが、住宅性能表示制度です。

１．住宅性能表示制度が対象になるもの
◆住宅性能表示制度は任意のもの
　この制度は、法律に基づいて制定されたのですが、義務ではありません。この制度を利用するかどうかは、工務店や建築主の選択に委ねられています。

◆誰が申請するのか
　指定の住宅性能評価機関に性能評価の申請をするのは、工務店でも建築主でも誰でもできます。建築主は、マイホームの性能を明確にしたい場合、設計図書ができてから請負契約を締結するまでの間に指定住宅性能評価機関に申し込むことができます。

◆どのような住宅が利用できるのか
　現在のところは、新築住宅のみを対象としています。中古住宅は、技術的に問題があるので、当面は、この制度の対象にはなりません。また、一戸建住宅、共同住宅、長屋などの専用住宅のほかに、事務所や店舗などを併用している住宅も含まれます。
　また、この制度は、建築基準法に適合する住宅であれば活用が可能です。住宅性能評価書は、検査済書が発行されている住宅についてのみ発行されます。


２．住宅性能表示制度の仕組み
　国土交通大臣は、この制度の中で、「日本住宅性能表示基準」と「評価方法基準」を定めており、これらの基準により、第三者の指定住宅性能評価機関に建築主などが、設計が完了した段階で申請します。さらに、指定住宅性能評価機関は、施工段階と完成時に検査を行い、「建設住宅性能評価書」を交付します。
　ただし、評価書は、あくまでも引渡し時点のものであり、引渡し後、数年を経て性能が低下しないことを保証するものではありません。
　また、性能評価された住宅は、建築主と工務店との間に紛争が生じた場合には、弁護士などの専門家が紛争処理にあたる「指定住宅紛争機関」を利用することにより、すくない負担で迅速で、円滑な解決に役立てることができます。

• 以上の事項に関してそれぞれの適用範囲が設けられています。一戸建ての住宅には適用されず、共同住宅にのみ適用されるものや、特定の地域のみに適用されるものがありますので、注意が必要です。
• これらの表示事項は、２〜５段階の等級で性能の水準を表示します。等級は、数字が大きいほど性能が高いことを示します。

瑕疵保証制度の充実

　これまで、新築住宅の瑕疵担保責任は契約で自由に変更することができたのですが、住宅の品質確保の促進等に関する法律の施行により、新築住宅の請負契約・売買契約において、基本構造部分などの瑕疵保証責任が最低でも10年間義務付けされました。

１．瑕疵とは
　瑕疵とは、新築住宅などで契約に定められた内容や通常、当然必要とされる性能を欠いていることを言います。例えば、新築住宅において、設計図書に従った施行が行われていなかったり、工事請負契約において約束されていた品質や性能を欠くような不適切な施行が行われたときには、瑕疵として取扱いされることになります。

２．保証の対象となる部分
　瑕疵担保期間の10年義務化の対象となるのは、新築住宅において、構造耐力上重要な部分(小屋組や柱、基礎など)と雨水の浸入を防止する部分(屋根や外壁、窓など)において発生した瑕疵が対象となります。その他の部分に関しては、対象にはなりません。

３．瑕疵担保責任に基づて請求できること
　万一、新築住宅において、瑕疵が発見されれば、住宅を供給したものに対し、次のとおりの事が、請求できます。
注文住宅の場合・・・修補の請求、賠償の請求。
建売住宅の場合・・・修補の請求、賠償の請求、契約の解除（修補が不可能な場合に限る）。

詳しくは、(財)住宅性能保証機構のホームページ　http://www.ohw.or.jp/index.html