トラブルを防ぐために

 家づくりを始めると、細心の注意を払ったにもかかわらず、多かれ、少なかれ、設計士、工務店、近隣等とトラブルが起きることが、しばしば、出てきます。せっかく築いた設計士、工務店との人間関係をくずしたくない、これから、お付き合いしてゆく近隣の人達ともうまくやってゆきたいのに、しかし・・・という事も多々あることと思います。

 家づくりは、本来、楽しいもの、しかし、トラブルが起きると、不安と心配でそれが、苦しみになってしまいます。絶対にトラブルを起こしてはなりません。では、そうならないように、それを防止するためには、どうしたらよいのでしょう。これまで相談のあった事例から、その対処法をQ&A形式にて考えていきたいと思います。

  1. 設計士とのトラブル
  2. 工事中のトラブル
  3. 引き渡し時のトラブル
  4. 近隣とのトラブル
  5. 竣工後のトラブル

 

 

設計士とのトラブル

 ある有名な建築家に設計を依頼をしました。こちらから、いろいろと要望をするのですが、なかなか受け入れてもらえず、デザイン重視のプランを提示されます。

 設計者を決める前に十分な調査が必要です。おそらく、建築雑誌やホームページ、知り合いのできた家を見て、その人の作風に惹きつけられ、その人に決められたのでしょうが、いざ、蓋を開けてみると、実は、自分の主張ばかりする設計士はいるものです。
 設計士側からすると、全面的に任されたと勘違いして、自分の主張は、建築主は全て、受け入れてくれるものと思い込んでいる人がいるようです。本来は、契約までに実際にその人と会い、意見を交わし、イメージを確認し合い、仕事の進め方を話し合うことが必要です。そして、話しがまとまれば、その内容を契約書に添付するとよいでしょう。
 どうしても、思っていたことと違い、合わないと思えば、途中で断る勇気も必要です。契約までに断れば、費用が発生するかどうも事前に確認する必要があります。

 

 最初に予算を言って、これ以上は出せないと言って設計契約したにもかかわらず、設計図ができあがり、工務店に見積をしてもらったところ、大幅に予算が出てしまいました。

 本来、設計士は、工事費を把握しながら、設計を進めるものです。実績のある設計士であれば、過去のデーターからこのような工事であれば、だいたい、いくらぐらいかかるものか把握できているはずです。
 ある程度、図面ができあがれば、工務店に概算見積を出してもらうのも良い方法です。設計士は、最初に予算を聞いていたならば、予算に応じたプランとはこんな感じですよと提示するものです。常に工事費を確認し、調整しながら、設計を進めていかなければなりません。
 もし、設計の途中にグレードアップする場合もあるが、それならば、予算よりもこれだけアップしますよということを伝えなければなりません。建築主側も本設計に入る前にしっかりと工事費を確認するようにしましょう。

 

工事中のトラブル

 ある工務店に新築住宅の依頼をしたのですが、建築確認申請がおりたとは聞いていないのですが、掘削をしています。これは、問題ないのでしょうか?

 確認申請がおりていないのに掘削することは、事前着工になり、違法行為です。確認がおりていないということは、行政から建築許可がおりていないことであり、ひょっとすると、計画通りに建築できない敷地なのかもしれません。また、確認申請により計画建物の変更が余儀なくされる場合もあります。もし、計画が変更となると、小さいことであれば、問題にならないのですが、大きな変更であれば、大きく費用がかわり、後でトラブルになる場合もあります。絶対に事前着工はしてはなりません。

 

 一戸建て住宅のリフォームをある工務店に依頼しました。本来、2階建てだったのですが、リフォームなので確認申請は不要ということでした。ところが、小屋裏が広いから小屋裏部屋を作りましょうということで、作ってもらったのですが、工事中に、それが3階建てであり、本来、確認申請が必要であることが判りました。

 確認申請が必要か不必要かというのは、事前にしっかりと確認しなければなりません。仮に業者に任せていたので、私は、素人だから、知りませんでしたと言っても、行政処分を受けるのは建築主です。確認申請がいるのかいらないかは、役所に行けば、すぐに解るし、最近では、ネットで調べればすぐに出てきます。第三者に相談することもできます。依頼する業者がいいかげんな業者かもしれないので、決して、人任せにすることなく、自分でも調べる、勉強するという姿勢が大切です。

 

 耐震リフォームを依頼して、地震には特に強い家を要望していました。評点は、1.5以上を希望していたのですが、後になって、1.1しかないことが判りました。また、1階のリビングは大空間ができて、解放感があって、気持ちが良いのですが、それは、耐震上、弱いものであることも判りました。大空間はこちらが要望したことでもありません。

 耐震設計の結果を納得いくまで、解りやすく説明してもらわなければなりません。もし、それに納得がいかなければ、第三者に診てもらうべきです。納得がいくまで、話しを進めてはいきません。
 基本的に地震に対する強さは壁の量に比例します。しっかりした壁がたくさんあれば、強いし、壁がほとんど無くて、窓や開口ばかりでは、弱いことは少し気を付ければ解ります。大きな空間があれば、おかしいと思わなければなりません。特殊な工法で開口を補強するれば、強くすることは可能ですが、特殊な工法を使用する場合であれば、その説明も十分に受けなければなりません。途中経過を十分に確認することなく、結果だけを信じ込まされ、実は、こうだったとなれば、そのシワ寄せは自分に返ります。

 

 最初の契約で予算はこの程度で、この程度のグレードのもの使ってほしいが、これ以上の費用は、出せませんということで、依頼をしました。キッチンやユニットバスを決める段階で確かにいろいろな要望を出したのですが、ところが、最後になって、法外の請求書が来ました。

 どの世界でもそうでしょうが、要望を出せば、必ず、費用が発生します。いろいろと要望を出して、予定よりも減額になったということは、まず、あり得ないと考えてもよいかと思います。問題は、発生した金額が適正でその費用が予算で納まるのかどうかということです。それは、要望を出すごとに必ず、見積書で確認しなければなりません。確認して、問題なければ、前へ進めてたらよいと思います。しかし、予算から出ていたならば、元に戻らなければなりません。建築主は、見積書に対して、明確な返事を工務店に出さなければなりません。工務店は、建築主から明確な返事を確認するまで、前に進めてはいけません。

 

 ある工務店に工事見積の依頼をしました。ところが、その見積書は、○○○○工事1式、○○○○円と記載あるだけで、他は何も書かれておらず、大雑把な仕様書が添付されているだけです。詳しい明細書は要求したのですが、後日、必ず出しますということで、そのまま、契約をしました。ところが、後になっても、詳しい明細書が出るわけでもなく、打合せの途中で次々と追加見積が出てきます。予算もはるかにオーバーしてしまい困っています。

 工事見積書には、必ず、詳しい明細書が必要です。なぜ必要かと言いますと、図面があり、仕様書があります。まず、その図面や仕様書に記載してある内容が費用に反映されているかどうかを確認しなければなりません。もし、反映されていなくて、そのまま、工事に入ってしまったら、途中でこれが見積から抜けていました、ということに気づき、小さい事ならば、工務店の責任ということで、工務店が吞むでのでしょうが、工務店では、どうしようもない大きな事であれば、工事が中断することもあり得ます。仮に続行不能ともなれば、結局は、建築主に返ってきて、どうしようなもないということにもなり得ません。
 見積書が1式で書かれているだけであれば、建築主の要望が含まれているかどうかも判りません。ですので、何か要望を出すと、当然、含まれていると思っていたにも関わらず、予期せぬ追加金額が出てくるわけです。そこから不信感が生まれ、不信感が生まれると、家づくりもうまくいかなくなります。また、その内容が適正な金額であるかどうかの判断がしにくくなり、不当に上乗せをされていても判らないということになります。
 こういった理由から必ず、明細書を出してもらい、出てきた明細書は、適切かどうかのチェックが必要となります。チェックは素人では、なかなかできない事が多いので、第三者の建築士にやってもらうというの普通です。 もし、明細書が出せないというのであれば、その工務店には依頼されない方がよいかと思います。

 

 現場に行ったのですが、基礎の立ち上がりコンクリートと土台がずれて、はみ出ています。これは、問題ないのでしょうか?

 基本的に土台は、立上り基礎からはみ出してはいけません。特に土台を留めているアンカーボルトが土台と基礎の芯から大きく外れるとなると、大きな地震がくると、土台が基礎から外れて、倒壊の原因となる場合もあります。土台に柱が載っておらず、大きな荷重がかかっていなければ、問題ない場合もあります。その見極めが大事です。
 土台はみ出しの防止策としては、基礎の位置を決めるために墨出しをするのですが、その際に図面通りにできているかどうかをしっかりと確認する必要があります。

 

 木造の2階建ての家なのですが、この間、現場に行ってきました。すると、1階の天井に埋込空調機が付くことになっているのですが、取り付けされている部分の梁が欠き込みされていました。

 基本的に荷重を受けている梁を欠き込みする場合には補強が必要です。床板を固定するだけのような荷重受けない材であれば、特に補強の必要もありません。その見極めが重要になってきます。いずれにしても、埋込空調機が設置すると決まった場合には、梁が当たらない事を確認することが大切です。

 

引き渡し時のトラブル

 マンションリフォームを行い、全てのクロスの貼り替えをしました。新しく間仕切りをつくったところは、何も問題ないのですが、既存の間仕切り壁の上にクロスを貼ったところは、下地が悪かったのか、凸凹があります。工務店は、補修ということで、いろいろとやってくれるのですが、なかなか満足できるものではありません。

 リフォームで新設する壁と既存の壁が混じっている場合、全く、既存部分を新設部分と全く同じようにするといのは、難しいものがあります。というのも、既存部分の壁下地というのは、年月が経っているためどうしても狂いがあり、反ったり、歪んだりしている場合が多いのです。その上にクロスを貼ると、いくらクロスでカバーしようと思っても、限界があり、その下地の悪さが表面に出てしまいます。
 下地が悪いなと思えば、新設と同様に下地からやり直さなければなりません。どうしても、予算がないから、下地のやり直しまでできなかったということであれば、それは、残念ながら、我慢するしかありません。我慢をするのか、予算を出すのか、それは、本人しか解りません。

 

 引き渡しといことで、出来栄えを見に行ったのですが、クロスのあちこちに隙間があります。大きいところですと、2mmくらいにもなり、ある程度は、補修をしてくれたのですが、その補修跡がはっきりと見えて、気になって仕方がありません。工務店にはすごく感謝しているので、あまり言いたくないのですが、どこまで言ってもいいものでしょうか?

 これは、難しいものがあります。最初からキズがあれば、直すのが当然です。しかしながら、虫メガネで見ないと解らないようなキズもあります。直さなけれならい明確な基準などはありません。したがって、買主の主観による場合が多いのです。それなば、何でもかんでも、言ってしまうと、エンドレスということになるかもしれません。
 職人さんも人間です。いくら、一生懸命にやっても、機械のようにパーフェクトととはなかなかいきません。言いすぎて、頭にきて、補修をすればするほどと余計に汚くなったりする場合もあります。中には、嫌気がさして、逃げてしまう人もいます。言い方にもよります。上から目線で偉そうに言えば、誰でも、やる気を失います。こればかりは、相手の顔色を見ながら、言うしかありません。

 

 キズや隙間があり、補修してもらったのですが、その補修の仕方も目立ち、我慢ができません。このままでは、お金も払う気にはなりません。

 もし、このまま、平行線が続き、本当にお金を支払わないとなると、工務店は、訴訟を起こすことになります。裁判となると、この汚れ、キズに対しては、どのような判決になるのかというと、美観上の瑕疵ということになるのでしょうが、裁判所はあまり重きを置くことはありません。裁判所が重きを置くことと言えば、構造上に問題があり、安全が確保されていないとか、雨漏りがして、生活に支障があるとか、図面通りにできておらず、本来の性能が満たされていないとか言うものです。
 したがって、汚れ、キズというのは、大きな問題として、取り上げられることはないのです。それでは、どうしたらいいのかと言えば、話し合いをして、決めるしかないのです。しかしながら、当事者同士話し合いをしたところで、決着はつきにくいと思われたら、調停などの方法をとるのが良いでしょう。

 

近隣とのトラブル

 最初から全てを設計士に任せていたのですが、プランを作成したときに、隣地境界線より外壁が30cmしか離れておらず、工事の途中に隣家から工事中止の要求がきました。

 境界から建物をどれだけ離すかということは、民法で50cm以上離すことと決まっています。ただし、建築基準法では、防火地域又は準防火地域で外壁が耐火構造であれば、その外壁を隣地境界線上に接して設けることができます。つまりは、事前に隣家が了承しておれば、建てることができます。隣から苦情がくるということは、事前の説明、了解もなかったのが原因です。50cm以内に建てる場合は、必ず、隣家の了承をもらうようにして下さい。

 

 できたのはいいのですが、2階には、長い廊下があり、そこには、窓が連続で数か所付いています。その窓が隣家のリビング、キッチンのほんの目の前にあります。隣家の人から、窓は開けられないし、洗濯物も干すことができないから、何とかして欲しいとクレームが入っています。

 設計者は、事前に隣家の状況を把握して、お互いのプライバシーを侵害しないように配慮すべきです。しかしながら、敷地の関係でどうしても、窓を設置しなければならいということも十分にあり得ます。
 そうした場合、窓に目隠しフェンスを取り付けるとか、窓の位置をずらすとかする配慮が必要です。また、事前に隣家の人に対して、このようなものが建ちますけど、このような配慮をしますのような心配りを計画段階で説明しておけば、トラブルにはなりにくいです。

 

 鉄筋コンクリートの解体工事をやっています。近隣から、コンクリートを割る音・振動がすごく、基礎コンクリートや外壁にひび割れができている。体調不良にもなり、工事中断をして欲しいと苦情が来ています。

 工事前には、近隣に対し、十分な説明が必要です。その説明の中には、工事期間、規模、どの程度の振動・音・埃が出るのか、それに対して、どのような配慮をするのか、何かある時の連絡先などを事細かく説明する必要があります。また、振動・音・埃は工事に付き物ですが、特に静かな住宅街では、クレームになりやすいので、工法にも細心の注意が必要です。
 特に大きな振動・音・埃が出る日や、残業になる日には、その都度、近隣を廻り説明が必要です。そして、万が一、近隣から苦情が入った時には、誠実な対応が必要です。工事が終わり、工務店は去って行っても、そこに長く住む建築主は、近隣と良い関係でなければ、気持ちよく生活することはできません。近隣に対しての配慮は絶対におそろかにしてはいけません。

 

竣工後のトラブル

 10年前に分譲の家を購入したのですが、雨漏りしました。雨漏りの原因は、屋上の排水口からの漏水が原因で直ったのですが、その際の調査で外壁に本来あるべき防水シートが貼っていないことが判りました。

 契約前に図面、仕様書、見積書等を十分にチェックしなければなりません。図面、仕様書等に問題が無いようであれば、それが、その通りにできているものかどうかを工事中にチェックしなければなりません。特に壁を貼ってしまったら、解らない部分のチェックは重要です。基礎、軸組、耐力壁、断熱材、防水などこれらは、仕上がってしまうと、どうなっているのかチェックするのは、難しいため、特に重要です。
 しかしながら、専門知識を持ち合わせていない素人がチェックを行うのは無理ですので、信頼のできる建築士に依頼をするのが良いでしょう。チェックをして、万が一、不具合があれば、すぐに手直しを求める必要があります。

 

 築3年なのですが、ひょんなことで、床下を見ると基礎コンクリートがジャンカだらけであることが判りました。施工会社に言うのですが、なかなか対応してもらえません。

 ジャンカとは、コンクリートが隅々まで行き渡ることなく、コンクリート面に砕石や鉄筋が露出していたりします。ジャンカが多くあれば、健全なコンクリートと比べ、強度は劣り、大きな地震などがくるとその部分が原因となり、崩壊することもあります。また、鉄筋が露出していると、鉄筋は錆びて腐食し、所定の強度はでなくなります。
 原因は、コンクリート打設時に十分は、締め固めという作業ができていなかったことです。それを防止するためには、打設作業を行うのに適切な人員、締固めを行うための道具、コンクリートの品質などを事前にしっかりとチェックすることです。そして、実際のコンクリート打設時に立会い、打設作業が適切かどうかのチェックを行う必要があります。
 しかしながら、十分なチェックにも関わらず、ジャンカができた場合は、速やかに、その部分を斫り、撤去して、コンクリート打設のやり直しが必要です。些細なものであれば、部分的な補修で大丈夫です。

 

 耐震リフォームを行ったのですが、出来栄えが悪く、不安になり、詳しい調査をしたところ、筋違いに金物がついていないし、短く、大きな隙間ができています。他にも筋違いが割れていたり、欠いていたり、全くでたらめであることが判りました。

 耐震リフォームで最も大切なのは、耐力壁と言われる筋違いが入っている壁が所定の方法でできているかどうかです。所定の方法とは、(財)日本建築防災協会の「木造住宅の耐震診断と補強方法」により、筋違いの設置のしかた、金物の選定の仕方、留め方などが事細かく定められています。その方法から外れていれば、所定の強度が出ないということになります。
 耐震リフォームを行うと決めた際には、まず、業者の選択を誤らないようにしなければなりません。リフォーム会社と言っても、千差万別で得意不得意があります。内装しかやっていない会社、耐震の実績は無い会社はいくらでも存在します。基本的に耐震リフォームを行うには、(財)日本建築防災協会の「木造住宅の耐震診断と補強方法」の講習会の受講が必要となります。そして、実績が必要です。これらが満たされているかどうかを見極めなければなりません。そして、工事中においても、筋違いの設置の仕方、金物の留め方は特に重要ですので、その部分は、しっかり、チェックする必要があります。これらは、素人ではできませんので、耐震について、豊富な知識、実績のある信頼できる建築士に依頼するのが良いでしょう。

 

 堀込車庫付きの住宅を新築しました。ところが、車庫のコンクリート壁に小さいひび割れが多数、発生しています。これは、欠陥なのでしょうか。

 コンクリートのひび割れをゼロにするというのは、正直、至難の業です。コンクリートのひび割れにもいろいろはひび割れがあります。乾燥収縮によるもの、構造的なもの、品質によるもの、施工不良によるものなどです。この中で最も多いのが乾燥収縮によるものです。
 乾燥収縮によるひび割れは、コンクリートに含まれる水の割合によるものが多く、コンクリートが乾燥してゆくにつれ、細かいひび割れが多数発生する場合があります。0.5mm以下くらいの小さいものであれば、問題ないのですが、それが、大きいければ、その部分から水が浸入し、鉄筋を錆びさせることもありますので、補修が必要となります。
 このひび割れは、小さいひび割れが多数、発生しているので、おそらく、乾燥収縮による可能性が高いのですが、これを少しでも食い止めるには、コンクリートの水の割合をできる限り小さくする必要があります。しかし、あまりに水の割合を小さくすると、固いコンクリートになり、打設時にコンクリートが隅々まで行き渡りにくくなり、ジャンカなどの欠陥を生む原因ともなります。ここを調整するのが、設計者、コンクリート技術者、現場監督の腕の見せどころとなります。
 事前に十分は、コンクリートの配合設計、良好な生コン工場の選択、生産、適切な施工が重要になってきますので、コンクリート構造に馴れている実績十分な設計士、工務店を選択しなければなりません。

 

 築5年なのですが、ひょんなことから、筋違いがまともに入っていないことが判りました。本来、90×45のサイズであるはずのものが、45×45であったり、図面には設置されているはずのものが、実際になかったり、それでも、検査は合格になっています。

 本来、検査により、これらの不具合を指摘するものです。これらの不具合を是正しなければ、検査は合格しません。ですので、検査における見落としか、指摘はあったけれども、是正したと虚偽の報告をしたのかもしれません。
 このような事を防止するには、工務店と工事監理者とは、全く、つながりのないもので、現場監督、工事監理者の二重、三重のしっかりしたチェックが必要となります。ここで、現場監督と工事監理者が同一であれば、そのチェック機能も正常に働かない事もあります。

 

 築4年の木造住宅です。昼間はあまり気にならないのですが、夜の静かな時に、天井裏から、バキバキと何やら木が割れるような音がします。これは、欠陥住宅なのでしょうか?

 このバキバキする音というのは、梁など木が乾燥して、縮む際に木がひび割れを起こして、発生します。それでは、全ての住宅でこのような音がするのかといえば、そうではありません。十分に乾燥してすでに縮んでいる木を使用している場合は、このような現象は起きにくいものです。
 木は、伐採されてから、長い時間と手間をかけて乾燥させます。しかし、そのような時間と手間をかけると、どうしてもコストがかかります。コストを抑えるために、グリーン材といって、最初からさほど乾燥していない木を使用する場合もあります。そのようなグリーン材を使用する場合には、必ず、事前にこのような現象が起きることを承知の上で使用します。そのかわり、コストは抑えることができます。
 問題は、そのひび割れが有害であるかどうかですが、あまりに大きく、材を貫通しているのであれば、問題なのですが、貫通するほどの大きなひび割れは考えにくく、ほとんどが、問題はありません。ただし、材が縮むことにより、梁を接合しているボルトナットが緩む場合がありますので、スプリングワッシャーなどを使用するような防止する策が講じてあるかどうかを確認する必要があります。

 

 新築間もない鉄筋コンクリート造の住宅です。ある日、大雨が降ったのですが、玄関ホールから大量の水が噴き出しました。工務店に調査してもらったところ、基礎と壁の取り合い部分から水が浸入したようです。応急処置はしてくれるのですが、なかなか、漏水が止まりません。

 応急処置ではいけません。根本的な原因を追究しなければなりません。その原因を追究するのは、第三者に依頼するのが良いと思われます。この原因は、基礎と壁との取り合い部分の止水処理がきちんとできていなかったのが原因であると思われます。
 これを防止するためには、コンクリート打設前のチェック、打設後の埋め戻し前のチェックが重要になってきます。この止水の方法は、設計士が事前に検討し、図面・仕様書に明確に記載しなければなりません。そして、現場では、その通りにできているかどうかを現場監督及び工事監理者により、しっかり、チェックされなければなりません。

 

 新築間もないのですが、中古のサッシュを利用して取り付けた部分から雨漏りします。これを施工業者に言ったところ、もともと、中古だから、しかたがありません、という返事で、取り合ってもらえません。

 中古のサッシュを使用したことが原因であるようですが、雨漏りするということは、本来の建物の機能が備わっていません。中古であろうと、最初から、雨漏りするようなサッシュを付けてはいけません。付けてみないと雨漏りするかどうか、解らないというのであれば、中古のため、保証の対象外です、もし、雨漏りするのであれば、修繕するのに費用が発生しますよ、ということを建築主に明確に説明し、了解をとった上で契約の特約条項に入れるべきです。

 

 築20年の家です。飛び込みで営業に来た白蟻駆除業者が防蟻工事を行いました。工事をやったのはいいのですが、その跡を見ると、コンクリートの基礎が斫られています。

 基本的に無計画にコンクリート基礎を斫ることは、その部分が弱くなるため、不可です。本来、基礎に開口をあける場合は、鉄筋を補強しなければなりません。どうしても、斫る場合は、その部分に荷重がかからないことを証明し、施主から了解を得るか、その了解が得られない場合は、開口廻りを鉄板等で補強しなければなりません。
 もしくは、床下全て浸入できるよう、床下点検口を設置する方法もあります。いずれにしても、点検用の開口は、最初から設置しておかなければなりません。勝手に斫るようなことは絶対にしてはいけません。

 

  リビングには巨大な吹抜があります。設計士からは、これが開放感があっていいのですよ、と勧められました。その吹抜空間の写真も見て、すっかりとその気になりました。しかし、実際に生活してみると、冬は、暖気が上にあがり、無茶苦茶寒いし、夏は巨大開口から太陽光が入り、無茶苦茶暑く、そのリビングに居る事ができません。

 基本的に吹抜は、開放感はあって、気持ち良いけれども、冬寒く、夏は暑いということを知っておくべきです。それでも、吹抜が欲しいとなると、その対策を計画段階でしておくべきです。例えば、エアコンの容量を大きいものするとか、暖気が上に上がった時にそれを循環させる天井扇風機を付けるとか、高い所に窓がるとしたなら、電動のブラインドを付けるとか、工夫が必要です。そうするためには、設備光熱費が余分にかかるということも計算しておく必要があります。設計士は、そのようなことを事前に建築主と打合せをすべきです。

 

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